MON PROJET IMMOBILIER
VOUS AVEZ UN PROJET IMMOBILIER ?
QUELQUE SOIT VOTRE PROFIL OU VOTRE OBJECTIF, L'IMMOBILIER VOUS APPORTERA UNE SOLUTION PÉRENNE, POUR NOTAMMENT OPTIMISER VOTRE FISCALITÉ, GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES, PROTÉGER VOTRE FAMILLE...
La première question à vous poser : suis-je prêt et mon projet est-il cohérent ? Pour y répondre, il est nécessaire de prendre en compte votre situation personnelle (situation économique, professionnelle et familiale). Il faut également être en mesure de se décider concernant le type de bien recherché. Le groupe Sofraco et son partenaire iSelection, spécialiste en immobilier patrimonial depuis 1996, vous accompagnent dans la réussite de ce projet.
Avec notre partenaire iSelection, bénéficiez du meilleur accompagnement : 25 années d’expertise, plus de 63 000 propriétaires qui leur ont déjà fait confiance, un accès à toute l’offre nationale des plus grands promoteurs dans le neuf, un accompagnement durant toutes les étapes du projet d’acquisition grâce à des équipes qualifiées et à une organisation adaptée au marché et à la digitalisation des process : depuis l’aide au choix du bien immobilier, jusqu’à la signature de l’acte notarié et même lors de la phase de financement grâce à ses partenaires bancaires.
LES 4 BONNES RAISONS D'ACHETER UN LOGEMENT NEUF
#1 Bénéficier d’un bien sans travaux, avec de solides garanties légales (Garantie de parfait achèvement / Garantie biennale / Garantie décennale)
#2 Réduire son empreinte environnementale (Normes RT 2012 et à venir RE 2020)
#3 Bénéficier d’un logement confortable, sécurisé et économe, connecté et accessible : Confort thermique / Confort acoustique / Qualité de l’air intérieur, services domotiques et accès à la fibre (le plus souvent)
#4 Bénéficier d’aides publiques et d’avantages financiers liés à l’acquisition dans le neuf : PTZ (sous réserve d’éligibilité), Aides locales à l’accession à la propriété, Possibilité de TVA réduite 5,5% (sous réserve de conditions d’éligibilité), Frais de notaire réduits (autour de 2,5% contre 7 à 8% dans l’ancien), Dispositifs défiscalisants dans le neuf : Pinel, Censi-Bouvard, LMNP, Nue-Propriété ou l’ancien : Malraux, Monuments Historiques …
FOCUS SUR L'INVESTISSEMENT LOCATIF
Afin de trouver le bien et le dispositif le plus adapté à vos besoins, il faut :
– définir précisément vos objectifs : réduction d’impôt, constitution d’un patrimoine, préparation de la retraite, défiscalisation sans apport, protection de la famille, transmission…
– définir votre budget : votre apport personnel, votre épargne mensuelle ainsi que votre capacité d’emprunt, afin d’utiliser au maximum le levier du crédit et profiter de l’assurance décès invalidité.
Voici les différents dispositifs défiscalisants qui peuvent vous être proposés :
La loi Pinel
Si votre objectif premier est de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine à moyen ou long terme, le dispositif est fait pour vous. Bonne nouvelle : le Pinel vient d’être prolongé jusqu’en décembre 2024. Mais attention : ce n’est que jusqu’en 2022 que les mêmes conditions s’appliquent.
La loi Pinel vous permet de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient de l’opération, étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez ainsi réaliser jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôts sur une période de 12 ans, pour un logement neuf acheté 300 000 € (montant maximum autorisé, dans la limite de deux logements achetés dans l’année). Autre avantage : il est possible de louer à vos ascendants ou descendants (s’ils vivent hors du foyer fiscal et si vous respectez les plafonds de loyers Pinel). De plus, le mécanisme d’imputation des déficits fonciers peut être associé à ce dispositif et contribuer à réduire davantage votre imposition sur le revenu. L’objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier tout en allégeant votre facture fiscale sur une période plus ou moins longue. À la fin de la durée de location Pinel, vous pourrez disposer de votre bien : le remettre en location libre, le vendre, l’habiter…
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard combine les avantages du LMNP classique et la possibilité d’une réduction d’impôts. Le dispositif Bouvard n’est accordé que dans le cadre d’un investissement en résidences services étudiantes ou séniors. Vous pourrez bénéficier alors d’une baisse d’impôt égale à 11% hors taxes du prix de revient de votre acquisition immobilière (frais de dossiers et de notaire inclus) dans la limite de 300 000 € HT/an. Il est par ailleurs possible de combiner ce dispositif avec un investissement Pinel ou LMNP Amortissement, toujours dans la limite autorisée. Ce dispositif prend fin en décembre 2021. Mais vous pourrez continuer à investir en résidences étudiantes ou séniors via le dispositif LMNP amortissement. Investir dans un appartement situé dans une résidence avec services peut s’envisager à partir de 80.000 € HT.
Le LMNP (loueur meublé non professionnel)
Préparez votre retraite et protégez vos proches en générant des revenus complémentaires grâce à l’acquisition d’un bien immobilier éligible au dispositif LMNP Amortissement.
Le dispositif LMNP est un statut permettant de louer des appartements meublés neufs à des particuliers. Vous achetez un appartement et il sera loué meublé par un bail commercial ferme de 9 ans minimum à un professionnel, exploitant et gestionnaire de la résidence. En effet c’est lui qui sera votre « locataire » et vous recevrez votre loyer chaque trimestre que votre bien soit vide ou occupé ; de plus, vous n’avez aucun rapport avec les locataires car c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout.
Le statut de loueur meublé non professionnel, dans son format amortissement, permet d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement et d’obtenir des revenus locatifs sans imposition pendant une durée pouvant dépasser 15 ans après la fin du crédit, selon votre situation fiscale et le mode de financement adopté. De plus vous récupérez la TVA sur le prix d’achat, soit 20 % du prix H.T.
La Nue-Propriété
Le principe de la Nue-Propriété est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code Civil. La pleine propriété est en effet séparée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. L’achat d’un bien neuf en Nue-Propriété permet d’investir dans un bien de qualité à un prix décoté de 30 à 50%, sans générer de fiscalité immobilière supplémentaire et sans contrainte de gestion locative pendant la durée du démembrement (environ 15 ans). C’est l’usufruitier (un bailleur institutionnel) qui supporte le risque et les charges. Au terme du démembrement le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire de l’appartement gratuitement et automatiquement et peut disposer librement du bien (le louer, le vendre, l’occuper…). La nue-propriete permet donc de capter dès l’achat, sous forme de réduction de prix, l’équivalent de 15 à 20 ans de loyers défiscalisés. De plus, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI pendant la durée du démembrement. Ce dispositif s’adapte à tous les objectifs d’investissement : constitution de patrimoine, préparation de retraite ou encore la transmission de patrimoine. Ainsi, toutes les tranches d’âge sont concernées, en fonction des objectifs principaux recherchés. Grâce à l’acquisition d’un bien en nue-propriété vous pourrez disposer d’un complément de revenus dans plusieurs années, valoriser votre patrimoine et faire une plus-value lors de la revente ; de plus, si vous attendez 30 ans ou plus avant la revente, vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value.
Le déficit Foncier
Le dispositif Déficit Foncier concerne notamment les propriétaires ayant déjà des revenus fonciers à minorer. En effet, les déficits fonciers permettent d’éteindre d’autres revenus fonciers et sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Si vous êtes propriétaire d’un bien à rénover vous pourrez déduire les travaux de vos revenus fonciers sous certaines conditions, et générer un avantage fiscal. En contrepartie, vous avez obligation de louer votre bien pendant au moins 3 ans après imputation d’un déficit foncier sur le revenu global (le loyer n’est pas plafonné). L’impact fiscal est immédiat, il démarre l’année de paiement des travaux et n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an).
Le dispositif Monuments Historiques
Les opérations en Monuments Historiques consistent à acquérir un bien immobilier classé nécessitant des travaux de restauration. Le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts sont déductibles à 100% des revenus d’imposition. Le déficit généré peut être déductible du revenu global sans aucune limite puisqu’il n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif permet une forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) correspondant à la durée des travaux. Vous aurez un impact immédiat sur votre TMI (tranche marginale d’imposition) dans le cas où vous devez faire face à un revenu exceptionnel. En contrepartie, vous avez une obligation de location pendant 3 ans (sans plafonnement des loyers et des ressources du locataire) et de conservation du bien classé Monuments Historiques pendant 15 ans minimum.
Le dispositif Malraux
Avec le dispositif Malraux, bénéficiez sous conditions d’avantages fiscaux attractifs en investissant dans des immeubles situés dans des « Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) » ou dans un site patrimonial remarquable (SPR) ». Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine d’exception à des conditions optimisées. La réduction d’impôt, de 22 à 30 % du montant des travaux (selon l’emplacement du bien) s’étalera sur la période du paiement effectif des travaux qui ne doit pas dépasser 4 ans après la date de délivrance du permis de construire avec un plafond de 400 000 € ; l’excédent de réduction peut être reporté sur les 3 années suivantes. La réduction d’impôt est hors plafonnement des niches fiscales. En contrepartie, vous aurez une obligation de location nue pendant 9 ans à usage de résidence principale du locataire.
Ne choisissez pas un bien uniquement en fonction de son éligibilité à un dispositif fiscal. De nombreuses études détaillent la part idéale qui devrait être consacrée à l’actif immobilier dans un portefeuille : environ 15 à 20% voire 30 %. En intégrant de l’immobilier dans votre portefeuille, vous allez pouvoir diversifier le risque. Les placements immobiliers restent un très bon compromis entre rentabilité et sécurité. Aujourd’hui la palette d’avantages fiscaux combinée avec des taux d’intérêt historiquement bas en font un actif attractif, valeur refuge tangible par excellence. Enfin, n’oubliez pas que le critère principal d’un bon investissement immobilier reste son emplacement.
Un investissement immobilier locatif doit avant tout s’inscrire dans un stratégie patrimoniale globale : Quand investir ? Comment investir ? Quel dispositif fiscal privilégier ?
Vous trouverez les réponses à toutes ces questions auprès de notre partenaire iSelection.
Rappel : Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.